최근 정부가 부동산 투기 과열을 막기 위해 서울 주요 지역에 토지거래허가제(토허제)를 확대 적용하면서, 예상치 못한 심리적 반작용이 나타나고 있습니다. 강남, 마포, 성동구 등 인기 주거지역에서는 '토허제 전에 사야 한다'는 불안감이 커지면서 패닉바잉(Panic Buying)이 다시 고개를 들고 있습니다. 본 글에서는 이 세 지역을 중심으로 토허제 지정이 촉발한 패닉바잉 현상의 실태와 가격 변화, 그리고 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.
1. 강남구: 토허제에도 집값이 오른 이유
서울 부동산의 상징이라 불리는 강남구는 2024년 하반기 다시 토지거래허가구역으로 지정되면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지 매수에 나섰습니다. 강남은 늘 규제 1순위였지만, 이번엔 분위기가 달랐습니다. 이유는 단순합니다. 규제가 더 강화될 것이라는 예측이 시장 심리를 자극한 것입니다. 특히 대치동, 청담동, 압구정 등 핵심 재건축 단지 중심으로 "토허제 시행 전에 매수하자"는 심리가 강하게 작용하며, 신고가 거래가 속출했습니다. 전용 84㎡ 기준 아파트가 1억~2억 원가량 단기간에 상승한 사례도 다수 포착됐습니다. 전문가들은 강남구 특유의 브랜드 선호와 희소성이 심리적 버팀목이 됐다고 분석합니다. 결국, 강남은 ‘규제가 곧 상승신호’라는 투자 공식이 여전히 유효한 지역임을 다시 한 번 입증했습니다.
2. 마포구: 실거래 급증과 거래 끊김 사이의 혼돈
마포구는 토허제 발표 직후 가장 빠르게 움직인 지역 중 하나입니다. 특히 공덕, 아현, 염리동 일대의 역세권 신축 아파트들이 주요 타겟이 되었고, 실거래 신고 기준으로 발표 직전 2주간 평소보다 두 배 이상 거래량이 증가했습니다. 하지만 토허제 시행 이후부터는 상황이 급변했습니다. 매도자들은 "팔지 않겠다"는 입장을 보이며 매물을 거둬들였고, 매수자들은 "허가 받기 번거롭다"며 거래를 망설이게 되었습니다. 이로 인해 현재 마포구는 단기간에 '거래 급증 → 거래 절벽'이라는 양극단을 경험하고 있습니다. 또한, 일부 급매물의 경우에는 오히려 이전보다 높은 가격에 거래되기도 했습니다. 이는 '살 수 있을 때 사자'는 패닉바잉 심리가 시장을 왜곡시킨 대표 사례로 분석됩니다. 실수요자들 사이에서는 당분간 관망세가 이어질 것이란 목소리도 높지만, 규제의 불확실성이 시장의 불안을 키우고 있는 상황입니다.
3. 성동구: 브랜드 아파트 중심으로 번진 매수 열기
성동구는 서울 동북권 중에서도 최근 가장 빠르게 부상하고 있는 지역이라 할 수 있습니다. 특히 성수동과 금호동 일대 고급 브랜드 아파트들이 젊은 실수요층의 관심을 받으면서 토허제 지정 직전 강한 매수세가 몰렸습니다. 성수동은 애초부터 ‘한강뷰’와 ‘프리미엄’ 이미지로 고가 거래가 활발했는데, 토허제 소식이 전해지면서 재건축 단지와 분양권 거래까지 활기를 띠었습니다. 실거래가 기준으로도 기존 최고가 대비 5천만~1억 원 이상 오른 단지들이 속출했습니다. 또한, 성동구는 강남 접근성과 학군, 브랜드 입지까지 두루 갖춘 입지 특성상, ‘강남 대체 투자처’로 간주되며 패닉바잉이 심화됐습니다. 다만, 허가제 이후 매수자 심리가 다소 위축되었고, 실거래는 일부 주춤한 모습도 보이고 있습니다. 그러나 이 지역 특성상 향후 재개발, 공급확대 등 이슈가 다시 불씨를 지필 가능성도 있다는 게 전문가들의 공통된 견해입니다. 토지거래허가제는 투기 차단을 목적으로 하지만, 실제 시장에서는 불안 심리를 자극해 단기적 패닉바잉을 초래하는 경우도 많습니다. 특히 강남, 마포, 성동구처럼 상징성이 크고 수요가 집중된 지역일수록 이런 현상은 뚜렷하게 나타납니다. 향후 실수요자들은 허가제의 구조와 절차를 정확히 파악하고, 조급한 매수보다는 시장 흐름을 신중히 판단하는 태도가 필요합니다.