2025년 현재, 경매시장에 대한 관심이 다시 고조되고 있습니다. 하지만 시장이 복잡해질수록 초보자에게는 더 큰 진입 장벽이 생기기 마련이죠. 이에 따라 경매 입찰에서 성공적인 낙찰을 이끌어낸 ‘고수들’의 전략과 노하우가 큰 주목을 받고 있습니다. 이 글에서는 실제 고수들이 활용하는 입찰법, 실전 노하우, 그리고 전략적으로 접근하는 방법을 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 고수가 말하는 입찰 타이밍 전략
경매에서 가장 중요한 포인트 중 하나는 ‘언제 입찰하느냐’입니다. 고수들은 타이밍을 절대 운에 맡기지 않습니다. 그들은 꾸준히 물건을 추적하고, 감정가 대비 입찰 경쟁률을 분석해 자신만의 데이터를 구축하죠. 2025년 들어 경매시장에는 여전히 실거주 수요와 투자 수요가 혼재되어 있습니다. 이에 따라 고수들은 주거용은 물론 상가, 토지 등 상이한 부동산 카테고리에서 타이밍 전략을 달리합니다. 예를 들어, 실수요자들이 선호하는 수도권 아파트는 2회 유찰 후 입찰하는 경우가 많고, 반대로 상가는 3회 이상 유찰을 기다리는 경우도 있습니다. 또한 고수들은 경매 일정표를 단순히 일정으로만 보지 않고, 낙찰자 수, 동일 지역 물건 수, 주변 시세 변화를 연동해 타이밍을 재조정합니다. 이들은 입찰 전 ‘시뮬레이션’을 수차례 반복하면서 다른 입찰자들의 움직임까지 예측해 실제 입찰가를 도출하죠.
2. 입찰가 산정 노하우
입찰가를 정하는 것은 경매에서 가장 핵심적인 기술입니다. 고수들은 결코 감정가에서 일정 퍼센트를 단순히 차감하는 방식으로 입찰가를 정하지 않습니다. 그들은 감정가의 신뢰도부터 점검합니다. 감정평가사의 과거 기록, 비슷한 조건의 유사물건의 낙찰가, 매물 시세 등을 전부 분석한 후 입찰가를 구성하죠. 특히, “낙찰가 상한선”을 미리 설정하고, 감정가를 중심으로 입찰가를 역산하는 방식이 자주 쓰입니다. 예를 들어, 낙찰 후 리모델링 비용, 취득세, 법무사 수수료 등 부대비용을 미리 계산해 수익률을 예측하고, 그에 따라 입찰가를 결정합니다. 이처럼 고수들은 단순히 ‘싸게 사기’보다 ‘얼마에 사면 이익이 남는가’를 기준으로 삼습니다. 또한, 그들은 경쟁률이 낮은 비인기 매물 중에서 오히려 수익률이 높은 매물을 선호하는 경향이 있습니다. 이런 접근법은 ‘고수’만의 영역처럼 보일 수 있지만, 사실 데이터를 바탕으로 하면 초보자도 접근할 수 있습니다.
3. 전략적 입찰 준비 과정
입찰 전 준비는 단순히 서류를 준비하는 것을 넘어서, 전체적인 전략을 구성하는 단계입니다. 고수들은 입찰 당일 전까지 최소 3회 이상 현장을 방문해 주변 인프라, 도로 사정, 소음, 인접 건물 등을 철저히 조사합니다. 또한, 점유자의 존재 여부는 매우 중요한 판단 요소입니다. 고수들은 이사 예상일, 명도 가능성, 분쟁 여부 등을 분석한 뒤, 필요시 명도 비용까지 입찰가에 반영합니다. 이는 단순히 부동산 가치를 넘어서, '문제 해결 비용'까지 계산하는 수준이죠. 뿐만 아니라, 이들은 경쟁자의 움직임도 주시합니다. 같은 물건을 주기적으로 검색한 흔적, 등기부등본을 열람한 횟수, 현장 방문자 수 등을 체크해 입찰 경쟁 강도를 판단합니다. 그리고 경우에 따라 공동 입찰이나 법인을 활용한 전략도 사용하여 리스크를 분산시키기도 합니다. 무엇보다 중요한 것은 ‘감정에 휘둘리지 않는 냉정함’입니다. 고수들은 입찰 당일 현장 분위기에 휩쓸리지 않고, 사전에 정한 원칙대로 움직입니다. 이처럼 고수들의 전략은 일관성과 분석력에서 비롯됩니다.
2025년 경매시장은 다양한 변수와 함께 변동성이 큰 시장입니다. 이런 환경에서도 고수들은 데이터 기반의 분석, 철저한 준비, 냉정한 판단력을 바탕으로 안정적인 수익을 실현하고 있습니다. 초보자도 이러한 전략을 참고한다면, 무리한 입찰이 아닌, 계획된 투자로 성공적인 경매 경험을 쌓을 수 있을 것입니다. 지금부터라도 한 건 한 건의 입찰을 ‘전략적인 싸움’이라 여기고 접근해 보세요.